Sols pollués: l’élimination des terres saines engendre un surcoût de 25 à 30 euros/m3

 

En quoi l’encadrement juridique des sols pollués était-il insuffisant avant la loi Alur ?

Mahbod Haghighi: L’ensemble des opérateurs immobiliers, à commencer par les aménageurs, les promoteurs mais aussi les propriétaires non exploitants d’ICPE, était unanime pour réclamer un socle structurant dédié au statut, aux responsabilités et au traitement des sites et sols pollués. La nature ayant horreur du vide, les opérateurs avaient néanmoins mis en place depuis longtemps des clauses contractuelles de limitation de responsabilité du propriétaire, voire de transfert de responsabilité de l’exploitant vers l’acquéreur. Le recours à des bureaux d’études spécialisés avant l’acquisition des terrains pour réaliser des études de sols, et ensuite pour le suivi des travaux de dépollution, s’était également imposé comme des bonnes pratiques entre professionnels diligents. Mais celles-ci étaient soumises à l’appréciation des tribunaux, qui ont mis beaucoup de temps avant d’établir une jurisprudence à peu près stabilisée. De même, les services de l’État ne connaissaient que l’exploitant d’ICPE et n’avaient jamais pu officiellement prendre en compte les démarches de l’aménageur, voire du promoteur, pour le traitement de la pollution des sols, notamment en cas de changement d’affectation du site. Un encadrement législatif des sites et sols pollués était donc fortement attendu, et c’est chose faite avec le volet « environnement » de la loi Alur.

 

Quel est l’apport du nouveau mécanisme de transfert de l’obligation de remise en état à tout tiers intéressé ?

M. H.: En prévoyant la possibilité d’un transfert à tout tiers intéressé de l’obligation de remise en état, le nouvel article L. 512-21 du Code de l’environnement consacre une réalité de la pratique immobilière. En effet, lorsqu’un opérateur immobilier, aménageur ou promoteur, acquiert un terrain (siège d’une installation classée), on trouve systématiquement dans l’acte de vente deux séries de dispositions contractuelles. D’une part, il est prévu des mécanismes de traitement des sols pollués par l’exploitant avec prise en charge plus ou moins forfaitaire de leur coût, d’autre part, il est stipulé la renonciation de l’acquéreur à tout recours contre le vendeur du fait de cette pollution laissée sur site. Autrement dit, les vendeurs ont depuis toujours contractuellement transféré aux acquéreurs la responsabilité de la pollution ou, en tout cas, de la « dépollution » de leur terrain.

Ce qui change avec la loi Alur, c’est la reconnaissance administrative de ce transfert. Désormais, l’acquéreur devient l’interlocuteur officiel de l’administration en lieux et places de l’ancien propriétaire et/ou exploitant. La vigilance sera de mise pour que ce transfert de responsabilité soit cantonné à celle de la mise en compatibilité des terres avec le projet de l’acquéreur, et non un blanc-seing donné à l’exploitant pour toute son activité passée sur le site de son exploitation. Il ne faudrait pas, en effet, que la cession du terrain devienne pour l’exploitant une échappatoire à ses responsabilités liées à son rôle d’exploitant. L’aménageur ou le promoteur est un acteur de la transformation des sols : il rend un terrain viable et cède soit le terrain viabilisé, soit le terrain surmonté d’immeubles, à des tiers. En aucun cas, il n’a vocation à assumer la responsabilité de ce qu’aura fait ou non l’exploitant d’une installation classée.

 

En pratique, comment se calcule et se valorise le montant de la dépollution lors des transactions ?

M. H.: Il faut éviter de parler de dépollution. On ne procède au traitement des terres polluées que par rapport à l’usage futur du site. La réglementation française et la jurisprudence ont parfaitement intégré le fait que dépolluer un terrain n’a aucun sens économique ni écologique (à quoi servirait de sortir la pollution d’un site pour la mettre dans un autre site ?). Dorénavant, il est couramment admis que les travaux de traitement des sols pollués doivent être à la charge du propriétaire vendeur. Les vendeurs institutionnels et les aménageurs intègrent dans les actes de vente des dispositifs contractuels pour établir le prix du terrain après que le projet du promoteur acquéreur a été défini, déduction faite de la part de mise en décharge des terres polluées.

Ce qui pose aujourd’hui problème, c’est l’élimination de terres saines, qui ne sont plus admises en installations de stockage des déchets inertes (ISDI) depuis l’arrêté du 28 octobre 2010, remplacé par un arrêté du 12 décembre 2014. Cette situation constitue parfois un véritable obstacle susceptible de remettre en cause l’économie du contrat. Ces terres, qui pourraient rester sur le site même pour un usage sensible, ne peuvent être éliminées qu’en décharge autre qu’ISDI, ce qui est un comble ! En Île-de-France, où nous avons la chance de disposer d’ISDI classe 3+, le surcoût (inutile) pesant sur le prix des opérations immobilières est de l’ordre de 25  à 30 euros/m3. Par ailleurs, nous avons recours systématiquement à un bureau d’études spécialisé pour établir un diagnostic environnemental avant acquisition. Et si une pollution est détectée, un maître d’œuvre d’exécution est désigné pour le suivi des travaux de traitement des terres excavées. Notre processus a donc été, pour partie, suivi par la loi Alur qui a ajouté un article L. 556-2 dans le Code de l’environnement. Il prescrit que pour les opérations situées dans les secteurs d’information sur les sols, le dossier de demande de permis de construire doit contenir une attestation émanant d’un bureau d’études agréé garantissant la prise en compte des mesures de gestion de la pollution.

Certes, il est à craindre qu’un nouveau motif de recours ait été ajouté aux nombreux autres motifs existants… Toutefois, quitte à prévoir le recours à l’attestation du BET au niveau du permis, on peut regretter que le législateur ne soit pas allé jusqu’au bout de la démarche et n’ait pas prévu une telle attestation pour toutes les demandes de permis de construire.

02 mai 2013

Opérations Immobilières

« UN BAIL COMMERCIAL EN L'ÉTAT FUTUR D'ACHÈVEMENT

EST UNE SYNTHÈSE RÉUSSIE »

Issu de la pratique, le bail commercial en l’état futur d’achèvement (Befa) puise son inspiration et une partie de sa substance dans la vente en l’état futur d’achèvement. Ce montage s’est développé depuis plusieurs années, le lancement de programmes « en blanc », plus difficiles à financer, se raréfiant. Sa singularité réside dans la période séparant la date de la signature du bail de celle de la mise à disposition des locaux, car nombreux sont les Befa conclus avant même l’obtention du permis de construire. Impliquant en général le trio promoteur-vendeur, investisseur-bailleur et utilisateur-preneur, le Befa soulève plusieurs difficultés juridiques évoquées ici par Mahbod Haghighi, directeur juridique de Sodearif.

Sur quels types de biens Sodearif privilégie-t-il les montages en bail commercial en l’état futur d’achèvement ?

Tout dépend de « l’entrée » du projet. Sauf pour les affaires initiées directement par l’utilisateur ou par l’investisseur, quasiment tous les autres projets de développement de bureaux ou de commerces ont recours à la technique du bail commercial en l’état futur d’achèvement, puisque les investisseurs en blanc sont devenus assez rares.

Quels sont les principaux points de vigilance lors de l’élaboration d’un Befa et les écueils rencontrés ?

Les négociations portant sur un bail commercial, alors que l’investisseur n’est pas autour de la table sont ardues. La marge de négociation du promoteur-vendeur est assez faible s’il ne veut pas obérer les chances de placement de son produit sur le marché auprès d’investisseurs exigeants. D’un autre côté, les arguments en faveur de cette exigence font défaut au promoteur lors de la négociation, puisque le preneur connaît son importance dans le montage de l’opération et sait que sans lui il n’y a pas de développement immobilier. Il y a parfois des moments difficiles : il m’est arrivé de devoir renégocier un Befa signé, après que l’investisseur a été trouvé ! Les points de négociation sont presque toujours les mêmes : le sort des travaux preneurs, la définition des charges locatives, la définition de l’achèvement des travaux et les conditions (et garanties) de prise de possession. Enfin, les négociations sont âpres si le preneur exige une mise à disposition anticipée des locaux.

Comment le Befa arrive-t-il à concilier les intérêts de l’investisseur-acquéreur, du promoteur-vendeur et du preneur ?

Le Befa est une invention de la pratique et la conclusion d’un Befa suivie de la signature d’une Vefa, constituent pour le promoteur immobilier des moments d’indéniable réussite, puisqu’aussi bien il aura réussi à concilier des intérêts et contraintes de trois personnes qui a priori ont plus de raisons pour ne pas s’entendre que le contraire. Dans les cas où l’investisseur est d’ores et déjà présent au moment de la conclusion du Befa, le promoteur doit veiller à ce que la conjonction des intérêts des futures parties au bail, ne se retourne pas contre lui. Au fond, l’investisseur cherche un bien loué, le locataire cherche un immeuble de bureaux adapté à ses besoins, et le promoteur cherche à développer un projet de construction. Seulement, les délais et les prix du promoteur ne sont pas immédiatement acceptés par l’investisseur ni par le locataire : l’équilibre économique prend un sens presque physique entre les trois forces en présence et le projet du promoteur, doit « tenir debout ». Un Befa est une synthèse réussie !

Pour en savoir plus, lire « 10 questions sur le Befa » dans le numéro d’avril de la revue Opérations Immobilières , le bimédia juridique des professionnels de l'immobilier.

juin 2012

Décideurs : Stratégie, finances, droit

"CE PRIX MET EN EXERGUE L'INTÉRÊT CENTRAL DE CE MÉTIER AU SEIN DES ENTREPRISES"

ENTRETIEN AVEC DIDIER MOUTARD,

DIRECTEUR JURIDIQUE STAM EUROPE ET PRÉSIDENT, JURIDIM"

Décideurs. Quel est l'objectif principal de ce prix ?

Didier Moutard. Comme lors de l'édition précédente,

l'objectif essentiel est de rencontrer les Futurs acteurs du droit de l'immobilier. Notre volonté est de les sensibiliser aux ambitions portées par Juridim: valoriser et dynamiser

les départements juridiques des entreprises immobilières,

en étant à la pointe des techniques, tout en étant animé d'une sensibilité opérationnelle marquée. Cette manifestation est aussi l'un des moyens de mieux faire connaître les Fonctions de juriste immobilier au sein de nos entreprises en valorisant l'excellence juridique.

Décideurs. Quelles sont les prochainse étapes du développement de Juridim ?

D.M. Juridim est un cercle qui regroupe quarante directeurs et responsables juridiques de l'industrie immobilière qui appartiennent à une grande diversité d'acteurs (assureurs, banquiers, investisseurs, bailleurs sociaux, asset managers, etc.). Tous nos membres sont cooptés et leur nombre est volontairement limité. Au-delà de l'organisation de ce prix, et dans le cadre du développement de notre association, notre volonté de promouvoir notre métier auprès des étudiants peut être illustrée par l'investissement de nos memgres à l'occasion du premier Forum des métiers organisés cette année par Business Immo. Pour être au c½ur des manifestations de notre industrie, nous nous sommes également rapprochés de Reed Midem et avons co-organisé avec eux, en mars dernier, une première conférence à l'occasion du Mipim sur la directive AIFM. Nous entendons prolonger et développer cette initiative en 2013. L'année 2011 et le début de l'année 2012 ont été également caractérisés par l'approfondissement de nos contacts avec nos homologues étrangers et, notamment, avec le General Counsel Group pour les juristes seniors du secteur de l'immobilier anglais. Nous renforçons par ailleurs notre participation à certaines des activités de la Fondation Palladio. D'autre part, nos groupes de travail développent les compétences de nos membres et de leurs équipes sur des thématiques juridiques d'actualité avec des professionnels du droit (cabinet d'avocats et études notariales). Juridim s'investit également pour mieux identifier, répertorier et comprendre la diversité des juristes immobiliers. Nous avons dans ce sens engagé une étude des rémunérations en partenariat avec Michael Page.

02 avril 2012

BusinessImmo

OLIVIER PIANI ET CHRISTOPHE BOUILLON, ALLIANZ REAL ESTATE, «JURISTE D'ENTREPRISE, C'EST UN VRAI MÉTIER»

«Juridim, association des directeurs juridiques avec l'immobilier pour coeur de métier, s'apprête à remettre, en collaboration avec le cabinet Herbert Smith et Michelez & Associés Notaires, le Prix du meilleur étudiant juriste immobilier 2012. Olivier Piani, CEO d'Allianz Real Estate, est le parrain de la deuxième édition de cette manifestation. Business Immo est le partenaire presse de cette initiative.»

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29 mars 2012

Nouvel Economiste

LES NOUVELLES MISSIONS DE LA DIRECTION IMMOBILIÈRE

...«Au quotidien, la direction immobilière travaille main dans la main avec la direction financière, la direction technique, celle des ressources humaines, mais aussi et surtout avec la direction juridique. Celle-ci a d'ailleurs pris une envergure particulière ces dernières années. "Les juristes internes sont aujourd'hui une vraie force de propositions, intégrant de mieux en mieux les enjeux opérationnels, constate ainsi Didier Moutard, directeur juridique de STAM Europe et président de l'association Juridim. Ils accomplissent une tâche de sensibilisation des directeurs immobiliers aux nombreuses nouvelles règlementations, lesquels apprécient de pouvoirs agir en prévention.»...

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AGENDA

24 février 2017

Petit-déjeuner formation organsiée par Maître Laurent Karila avec la participation de Maître Laure Furge à Paris pour les membres de Juridim. Les deux avocats aborderont les thèmes de la réception de travaux et l'impact de la réforme du droit des obligations sur les contrats de construction

20 janvier 2017

Petit-déjeuner formation organsiée par Kramer Levin à Paris pour les membres de Juridim. Maîtres Pierre Appremont et Pamela Le Jeune interviendront pour faire un point sur les nouveautés fiscales dans le domaine immobilier pour 2017

6 décembre 2016

Conférence organisée l'Etude Cheuvreux sur deux thèmes denses : Le droit pénal de l'urbanisme et projets immobiliers, suivi de L'imprévision dans els contrats immobiliers (vente, transfert de droits réels)

19 mai 2016

Conférence organisée avec le cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre sur le thème du "Droit rénové des contrats et le droit immobilier"

7 avril 2016

Cérémonie de remise des prix du Meilleur Etudiant Juriste Immobilier 

10 décembre 2015

Matinée débat organisée par Juridim et l'Etude Cheuvreux autour du thème "Actualités des contrats de vente des personnes publiques"

9 octobre 2015

Petit-déjeuner juridique sur le thème de la "Création de la Métropole du Grand Paris : impact sur l'urbanisme et l'aménagement". Intervention de Maîtres Patrick Hocreitere et Valérie Gueguen du cabinet FIDAL

16 juin 2015

Petit-déjeuner juridique sur le thème du contentieux d'urbanisme. Intervention de Maîtres Emlmanuel VITAL-DURAND et Alexandre GAUTHIER du cabinet GIDE